Добросовестный покупатель: как не потерять недвижимость, купленную у банкрота
Можно ли купить квартиру у банкрота и не потерять её? Этот вопрос волнует многих. Реальный кейс, дошедший до Верховного Суда, стал важным уроком для всех, кто планирует купить имущество у банкротов.
Суть дела: цепочка перепродаж и банкротство
Сделка №1: гражданка П., предчувствуя банкротство, продаёт два нежилых помещения.
Сделка №2: имущество перепродаётся.
Сделка №3: конечный покупатель И. приобретает эти помещения.
Когда гражданка П. обанкротилась, её финансовый управляющий потребовал в судебном порядке у И. вернуть помещения.
Позиция судов: «Вы купили слишком дёшево!»
Суды трёх инстанций встали на сторону управляющего. Их логика была простой: «Цена в договоре была ниже кадастровой. Покупатель должен был заподозрить неладное. Значит, он недобросовестный».
Что сказал Верховный Суд?
Верховный Суд отменил все решения и отправил дело на пересмотр. Вот ключевые моменты, которые объясняют, как купить недвижимость у вероятного банкрота и защитить себя:
Продавец сам хотел продать. Имущество не украли. Собственница П. продала его по своей воле. Закон защищает добросовестного покупателя, если имущество выбыло по воле самого собственника.
Покупатель полагался на реестр. На момент покупки в ЕГРН не было никаких отметок об обременениях. Для конечного покупателя продавцом был предыдущий владелец, а не банкрот. Ответ на вопрос «можно ли купить квартиру у банкрота без риска», часто сводится к чистоте документов на момент сделки.
Главный вывод
Этот кейс — мощный щит для добросовестных покупателей. Если вы решили купить квартиру у банкрота или другого собственника, но в реестре на момент сделки всё чисто, вы по умолчанию считаетесь добросовестным. Даже если первоначальный собственник сам продал актив, чтобы скрыть его, забрать его у конечного добросовестного покупателя практически невозможно.
П. 1 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2025)
Есть проблема с оспариванием Вашей сделки с банкротом? Вам сюда