РБК. НДС и застройщики: как «соинвестирование» обернулось доначислениями
Неверная квалификация договоров в строительстве привела к миллионным доначислениям по НДС! Суд отменил решения: налоговая обязана учесть все вычеты.
Налоговое законодательство в сфере строительства крайне сложно, и неверная квалификация договоров может привести к огромным доначислениям. На примере дела прошлых лет рассказываем, как кассаия отменила решения нижестоящих судов, отправив дело на новое рассмотрение, поскольку они не учли ключевые принципы определения реальных налоговых обязательств. Этот кейс — важный урок о том, как налоговая переквалифицирует сделки и почему это влияет на вычеты по НДС.
Суть проблемы: «соинвестирование» или продажа будущей недвижимости?
Одна строительная компания (далее – Налогоплательщик), являющаяся застройщиком, заключила десятки договоров, которые называла «договорами соинвестирования», на строительство нежилого здания. Налогоплательщик утверждал, что взносы соинвесторов — это инвестиции, не облагаемые НДС.
Однако налоговый орган, проведя выездную налоговую проверку за 2016-2018 годы, не согласился с такой квалификацией. Инспекция установила, что под видом «соинвестирования» фактически происходила продажа будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты. В результате проверки компании были доначислены большие суммы налогов
Компания пыталась оспорить решение налоговой в арбитражном суде. Арбитражный суд первой инстанции и апелляционный суд отказали в удовлетворении её требований.
Ключевые ошибки Налогоплательщика: за что компания получила доначисления?
Мнение эксперта: «Налоговая переквалификация сделок — это классика фискального контроля в строительстве. Если вы называете договор „соинвестированием“, но по факту продаете готовую квартиру или офис — ФНС не будет смотреть на название, она будет смотреть на экономический смысл. Проверка структуры ваших договоров — лучший способ избежать доначислений НДС».
Реклама. АБ Г. МОСКВЫ "ГАЕВСКИЙ И ПАРТНЕРЫ", ИНН 7725286159 erid: CQH36pWzJpnzpg2ABK7ac1dcpevp24fEQ6uVQY3hCEzbE3
Нижестоящие суды поддержали налоговый орган, который аргументировал свою позицию следующими фактами:
1. Неверная квалификация договоров:
Несмотря на название «договоры соинвестирования", по сути они являлись договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи. Предмет сделки был индивидуализирован (местонахождение, площадь, характеристики помещений).
Объект был фактически построен и введен в эксплуатацию до или в момент заключения многих договоров, а не только финансировался.
Налогоплательщик сам регистрировал право собственности на помещения, а потом продавал их соинвесторам.
Договоры не предусматривали общего финансирования или доли в инвестициях, а воля «соинвесторов» была направлена на приобретение конкретных помещений.
2. Нарушение правил определения налоговой базы по НДС:
Налогоплательщик не исчислял НДС с сумм предоплаты, полученных по этим договорам, хотя налоговая переквалифицировала их в продажу.
По операциям цессии (уступки прав требований) по 17 договорам, налоговая база по НДС также не была определена на дату заключения договоров, несмотря на взаимозависимость сторон и отсутствие фактической оплаты цессионариями.
3. Процессуальные нарушения (незначительные, не повлияли на суть): защита указывала на формальные недостатки акта проверки (подписание неуполномоченным лицом), но суды признали их несущественными.
Что не учли нижестоящие суды (и что исправила кассация)?
Кассационный суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение, указав на фундаментальное нарушение принципов налогообложения:
Обязанность налогового органа определить реальный размер налоговых обязательств: кассация подчеркнула, что налоговые органы обязаны принимать исчерпывающие меры для установления действительного размера налогового обязательства, чтобы не вменять налог в размере, большем, чем установлено законом. Это касается и учета всех подтвержденных вычетов по НДС.
Игнорирование права на вычеты при переквалификации: налоговый орган переквалифицировал договоры из необлагаемых НДС в облагаемые. При этом, он отказал компании в вычетах по НДС за ранние периоды, ссылаясь на истечение трёхлетнего срока для возмещения, но делал это в рамках камеральных проверок уточнённых деклараций, а не в ходе выездной проверки, которая охватывала весь спорный период.
Нарушение принципов правовой определенности: необоснованное отклонение вычетов, связанных с переквалификацией сделок, исключительно по мотиву пропуска срока для возмещения, противоречит принципам юридического равенства и недопустимости произвольного налогообложения. Налогоплательщик не мог заявить эти вычеты до того, как налоговая переквалифицировала его операции.
Итог: дело отправлено на новое рассмотрение
Кассационный суд пришёл к выводу, что нижестоящие суды неправильно применили нормы материального права и не установили все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела.
Уроки для застройщиков и участников инвестиционных проектов:
Будьте точны в формулировках договоров: чётко определяйте инвестиционный характер сделки. Если это фактически продажа будущей недвижимости, оформляйте её соответствующим образом и учитывайте все налоговые последствия.
Знайте свои налоговые обязательства: при изменении квалификации сделок налоговым органом, убедитесь, что вам предоставлены все законные вычеты, относящиеся к этим операциям.
Не игнорируйте права на вычеты: налоговый орган обязан устанавливать реальный размер налоговых обязательств, а не только доначислять налоги.
Проверяйте законность действий налоговой: даже если налоговая права в переквалификации, она не имеет права нарушать процедуру определения окончательной суммы долга.
Этот кейс подчеркивает необходимость глубокого понимания налогового законодательства и активной защиты своих прав при взаимодействии с налоговыми органами.
Дело № А10-7361/2021
Защита интересов застройщика: «Налоговая обязана учитывать все ваши вычеты, даже если переквалифицирует сделку. Не позволяйте инспекции доначислять налоги „в одностороннем порядке“ без учета ваших расходов. Мы поможем отстоять право на вычеты и снизить реальный размер обязательств».