Взыскание упущенной выгоды при изъятии коммерческой недвижимости: пределы компенсации в контексте ст. 15 ГК РФ и статуса аварийности объекта
В практике разрешения споров, связанных с принудительным изъятием объектов недвижимости для муниципальных нужд, вопрос определения «справедливого возмещения» остается одним из самых дискуссионных. Столкновение интересов публично-правового образования и частного собственника в деле № А27-6217/2023 обнажило фундаментальную проблему: допустимо ли включение упущенной выгоды в состав компенсации, если сам объект находится в техническом состоянии, исключающем его безопасную эксплуатацию?
Данный кейс, дошедший до Верховного Суда РФ, формирует критически важный прецедент для практики по разрешению сложных судебных споров, пересматривая подход к оценке «больных» активов.
Фабула дела: процессуальный конфликт и дефекты оценки
Спор инициировала Администрация г. Новокузнецка, обратившись с иском о принудительном изъятии нежилых помещений в здании, признанном аварийным и подлежащим сносу. Муниципалитет оценил рыночную стоимость активов в 5,7 млн рублей. Собственник — индивидуальный предприниматель — представил контррасчет на сумму 14,7 млн рублей.
Столь существенная дельта (почти в три раза) была обусловлена включением в сумму выкупа не только рыночной стоимости самих квадратных метров, но и упущенной выгоды — неполученного дохода от потенциальной сдачи помещений в аренду.
Процессуальный диссонанс: логика нижестоящих инстанций
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону предпринимателя. Их логика базировалась на формальном применении норм ст. 15 ГК РФ и ст. 281 ГК РФ, предполагающих полное возмещение убытков, включая упущенную выгоду. Судебная экспертиза подтвердила расчеты собственника, и город обязали выплатить около 15 млн рублей.
Однако суды проигнорировали существенное обстоятельство: объективную невозможность извлечения прибыли из актива, имеющего статус «аварийного». В арбитражном процессе возникла правовая коллизия: с одной стороны — право на полное возмещение, с другой — запрет на обогащение за счет компенсации доходов, которые в реальности не могли быть получены.
Позиция Верховного Суда РФ: «Больной» актив и критерий реальности дохода
Верховный Суд РФ, отменяя акты нижестоящих судов, указал на дефект доказательственной базы в части подтверждения реальности получения дохода. Согласно Определению ВС РФ от 5 июня 2025 г., при оценке убытков необходимо проводить четкую демаркационную линию между изъятием «здорового» актива (например, для строительства дороги) и изъятием объекта в здании, которое признано опасным.
Ключевые тезисы высшей инстанции:
- Презумпция невозможности эксплуатации: если здание официально признано аварийным и подлежащим сносу, это автоматически ставит под сомнение возможность законного ведения в нем коммерческой деятельности (сдачи в аренду).
- Стандарт доказывания: бремя доказывания возможности получения прибыли в таких условиях полностью ложится на собственника. Необходимо подтвердить, что, несмотря на аварийность конкретных конструкций, именно данные помещения могли генерировать доход без нарушения норм безопасности.
- Причинно-следственная связь: убытки должны быть прямым следствием изъятия, а не следствием ветхого состояния самого здания.
Юридический анализ рисков для собственников
Данный кейс демонстрирует смену парадигмы в правовой защите бизнеса. Если ранее статус «аварийности» воспринимался судами лишь как фактор, снижающий рыночную стоимость квадратного метра, то теперь он становится фундаментальным препятствием для взыскания упущенной выгоды.
Собственникам коммерческих площадей в ветхом фонде следует учитывать:
- Риск «нулевой» выгоды: с момента вынесения распоряжения о признании дома аварийным, легитимность арендных потоков попадает в «серую зону».
- Необходимость превентивной экспертизы: для успешного противостояния мэрии в суде требуется не общая оценка, а глубокое технико-экономическое обоснование возможности эксплуатации конкретных помещений.
- Стратегия защиты: основной упор должен делаться не на абстрактные рыночные ставки аренды, а на реальные договоры, заключенные до момента признания дома аварийным, и на доказательства того, что техническое состояние именно ваших помещений позволяло продолжать деятельность.
Итог и выводы для практики
Дело отправлено на новое рассмотрение. Теперь предпринимателю предстоит «с нуля» доказывать в суде первой инстанции, что его помещения могли приносить доход, будучи частью разрушающегося здания. Вероятность сохранения суммы в 15 млн рублей крайне мала.
Для профессионального сообщества и арбитражных адвокатов этот спор — сигнал о необходимости более тщательной подготовки доказательств по ст. 15 ГК РФ. Автоматического включения упущенной выгоды в расчет больше не будет.
